Onliner: Предприниматель из Слуцка вложил в ремонт ветхого здания 45,5 тысячи рублей, а его продали другому за 36 тысяч

«Представьте, вы договорились с хозяином сделать ремонт в съемной квартире, чтобы потом ее купить, а тот ее продал другому», — описывают свою ситуацию предприниматель Олег Нарывский. С его слов, он потратил 45,5 тысячи рублей на ремонт обветшалой бывшей солдатской столовой в Слуцке, хотел там разводить форель, а «развели» в итоге его.

Правда, по версии местных властей, все было не совсем так. Onliner.by приводит позицию обеих сторон.

Версия предпринимателя

Олег Нарывский вместе со своей женой Татьяной учредили фермерское хозяйство «АкватанПлюс» и еще в далеком июне 2015 года попросили у Слуцкого исполкома выделить им участок для строительства небольшого завода. Там они планировали выращивать форель и африканского сома в специальных бассейнах — установках замкнутого водоснабжения. Аналогов подобных производств в Беларуси единицы. Изучив бизнес-план предпринимателей, чиновники предложили другой вариант — бывшую солдатскую столовую площадью 810 кв. м на улице Гагарина.

На тот момент здание находилось в аварийном состоянии. Для запуска производства необходимо было провести реконструкцию и модернизацию. Осенью 2015 года фермерское хозяйство подало заявление арендодателю (КУП «Слуцкое ЖКХ») с просьбой согласовать реконструкцию, модернизацию и капитальный ремонт бывшей столовой. Согласие было получено, но без компенсации затрат за счет арендной платы и без последующего возмещения затрат на проведение данных работ.

За собственные средства фермерского хозяйства был произведен капитальный ремонт всей кровли, запущено электроснабжение здания, утеплен железный ангар, восстановлен и приведен в соответствие технический паспорт. В общей сложности было затрачено 45 500 рублей, что подтверждают акты выполненных работ. Однако уже через несколько месяцев предпринимателю было объявлено, что согласно договору аренды реконструкцию здания проводить невозможно. Работы были парализованы.

— Оценочная стоимость здания в 2015 году составляла 34 000 рублей, и мы были готовы заплатить эту сумму. Более того, нас устраивала и аренда, но у нас забрали разрешение на реконструкцию, — поясняет Олег.

А потом Олегу предложили купить здание, но не за 34 000, а уже за 180 000 рублей. Причем переоценка проводилась с учетом ремонта, выполненного фермерским хозяйством. Выходит, за ремонт Олег должен был заплатить дважды. Предприниматель посчитал цену необоснованной и отказался от покупки.

Весь 2017 год Слуцкое ЖХК безуспешно пыталось продать здание бывшей столовой на аукционе. Сначала цена была снижена на 20%, затем на 50% и на 80%. Но и тогда претендентов не нашлось.

— Я неоднократно обращался в Слуцкий райисполком с просьбой рассмотреть вопрос о продаже здания на аукционе за одну базовую величину либо передать безвозмездно в частную собственность для реализации инвестпроекта, что прямо предусмотрено указом президента №294 «О порядке распоряжения государственным имуществом». Был получен категорический отказ со ссылкой на якобы отмену законодательной базы, — говорит предприниматель. — Однако, насколько мне известно, никакие изменения в указ в части возможной передачи такого рода зданий под реализацию инвестпроектов не вносились.

Олегу предложили лишь безвозмездное пользование зданием с обязательным созданием рабочих мест. Однако при таком раскладе он мог бы использовать здание лишь как склад или склад-магазин, но не как производственный цех. О каком же инвестпроекте в таком случае может идти речь?

На протяжении долгих месяцев Нарывский пытался договариваться с местной властью, обращался в исполком, но всякий раз получал ответы о том, что передача здания невозможна. Причины находились различные. Например, в одном из ответов было сказано, что в соответствии с будущим генеральным планом развития Слуцка в районе бывшей военной части может разместиться жилая застройка…

После очередной встречи с представителями Миноблисполкома было принято решение о передаче здания в частную собственность для реализации инвестпроекта. Бывшая столовая наконец-то была включена в перечень неиспользуемого имущества. Предприниматель предоставил в райисполком весь перечень необходимых документов и бизнес-план инвестпроекта. Однако снова отказ. На этот раз исполком сослался на то, что типовая форма договора безвозмездной передачи имущества находится на согласовании в главном управлении юстиции Миноблисполкома.

— Я стал ждать согласования. И получил письмо, в котором было сказано, что некая комиссия по вопросам эффективности использования капитальных строений сочла нецелесообразной передачу здания в собственность ФХ «АкватанПлюс». Никаких причин или обоснования указано не было, — подводит итог эпопеи Олег Нарывский.

Позже стало известно, что здание готовят к продаже на аукционе с начальной ценой в одну базовую величину, причем расходы фермерского хозяйства на ремонт не будут учитываться в качестве обременения для нового собственника…

И вот 24 сентября состоялся аукцион по продаже здания на улице Гагарина с начальной ценой лота в 25,5 рубля. Кроме Олега Нарывского на торги пришли еще три бизнесмена. Стоимость в итоге выросла до 36 498 рублей. За эту сумму бывшую столовую купил другой предприниматель, планирующий производить в Слуцке комбикорм. Нарывский попытался сразу после аукциона наладить контакт с новым собственником столовой, однако, по его словам, тот даже не стал его слушать.

— Понимаю, что вряд ли смогу вернуть вложенные в ремонт деньги: с юридической точки зрения новый собственник не имеет передо мной никаких обязательств. Но как с моральной точки зрения оценить действия местных властей? Считаю недопустимым такой подход в отношениях между местной властью и бизнесом, — подытожил шокированный происходящим фермер.

Версия местных властей

По данным Комитета государственного имущества Миноблисполкома, с 2015 года вся столовая действительно была сдана в аренду «АкватанПлюс». Договор разрешал проводить ремонтные работы, но «без компенсации затрат за счет арендной платы и без последующего возмещения затрат на проведение данных работ». В том же 2015 году ЖКХ письменно предупредило об этом предпринимателя, когда он обратился за разрешением.

В Слуцком райисполкоме уточнили, что с мая 2017 года «АкватанПлюс» арендует не всю столовую, а только ее малую часть (18,2 кв. м), оставшиеся никем не используемые почти 800 кв. м необходимо было вовлечь в оборот, то есть найти хозяина. Однако перед тем, как выставлять здание на аукцион, с фермером оговаривали и другие варианты сотрудничества.

— Только в 2018 году мы пять раз предлагали фермерскому хозяйству «АкватанПлюс» в безвозмездное пользование здание солдатской столовой на улице Гагарина с условием обязательного создания рабочих мест, — отмечает заместитель председателя по экономике Слуцкого райисполкома Жанна Руцкая, подкрепляя свои словам фотографиями одного из писем, направленных предпринимателю. — Но так как фермер не мог определиться со способом приобретения солдатской столовой, ее решили выставить на продажу, тем более была заинтересованность у других предпринимателей, что и показали результаты позавчерашнего аукциона. До того как выставить объект за базовую, было проведено 10 аукционов, в том числе и с понижением цены на 80%.

— Чтобы подобные ситуации не повторялись, предпринимателям стоит заранее оговаривать и прописывать все условия в договоре аренды, — советует председатель Комитета государственного имущества Миноблисполкома Антонина Полякова. — То есть Олегу Анатольевичу необходимо было еще на этапе переписки с местным исполкомом оговорить, к примеру, что он готов сделать ремонт при условии возмещения затрат на выполнение данного вида работ. Также не стоило отказываться от предложения местных властей по безвозмездной передаче здания в пользование, фермер получил бы впоследствии право на первоочередное приобретение здания в рассрочку по рыночной стоимости.